【第6回】家が競売にかけられた~早めに対処すれば債権者も取下げやすい

一度競売にかけられてしまっても、早期に対処することで競売を止めたり、取下げられる可能性があります。

今回は債権者の事情に着目して、競売取下げのポイントを解説します。

 

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1 金融機関の内部事情

住宅ローンを滞納し金融機関からの督促を放置していると、金融機関から期限の利益喪失(一括返済)の通知が届きます。一括返済ができないと、住宅ローン保証会社からローンを譲り受けた旨(代位弁済)の通知があり、その後、保証会社は競売申立ての手続きに入ります。

 その期間は金融機関によってさまざまですが、早ければ滞納から3か月~半年で代位弁済し、その後1~2か月ほどで競売申立てという先が見受けられます。

つまり金融機関としては後述する競売後の手続きを含めるとおよそ1年以上かけて回収することになります。しかし実際のところ1年以上かけて競売するより物件を売却するなどして早期に回収する方が金融機関にとっても望ましい解決方法なのです。

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2 競売申立て直後ならまだ間に合います

 競売を申し立てる場合、債権者は競売にかかる費用の前払いとして予納金(60万円~200万円)を裁判所に納める必要があります。

予納金は、主に不動産の現況調査費用等に使われるのですが、この現況調査は競売開始決定通知の2~3か月後に行われます。

つまり競売開始決定通知の直後であれば実質的な費用が発生していませんので、債権者に取下げに応じてもらう交渉が可能です。

 

以上のように、競売にかけられてしまっても競売開始決定後すぐであれば取下げの可能性は高いです。競売にかけられる前であれ後であれ、ポイントは『早めに対処すること』ですので、まずは専門家の弁護士にお早めにご相談ください。

 

 

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【第5回】競売開始決定通知書が届いた時の対応

ローンの支払いが延滞し、債権者から競売開始決定の通知が届いてしまったら、すぐに専門家にご相談ください。素早く任意売却先を見つけることで、競売を取り下げられる可能性があります。

 

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1 競売と任意売却のちがい

住宅ローンが払えなくなり競売にかけられると、一般的に市場より安値で売られる傾向があります。

一般の不動産市場ではより広く買い手先を募集し、購入希望者との相対交渉で最終的な価格が決まりますが、競売の場合「いつまでに売る」という時間制限がつきます。

競売は裁判所の手続きですので、市場価格より相当低くても、期限内に入札があった中で最も高値の希望者に売却しなければならず、また落札後に売買価格や引渡し時期を交渉する余地がありません。

 

 

 

2 競売開始決定されても任意売却できる

競売になると上記のような制約があるため、まずは競売による処分を回避することが重要です。

しかし、競売通知が届いたとしても、競売開始決定の後に、裁判所の手続きとして物件の現況調査や評価書の作成などが行われるため、実際の入札までおよそ半年間かかります。

その間に任意売却先を見つけて、債権者と直接交渉し、競売を取り下げてもらうことができるのです。

 

 

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3 スピード解決のためにはプロに相談

競売入札まで時間があるといっても、不動産に不慣れな債務者ご自身で期限までに売却先を見つけるのは至難の業です。

債権者は一刻も早く債権を回収したいと思っていますので、納得するような価格や条件の買い手を探し、交渉する必要があります。

不動産の知識や交渉スキルが求められますので、弁護士など任意売却の専門家に相談するのがよいでしょう。

 

 

 

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【第4回】競売の取り下げに成功

住宅ローンが返済できなくなって、自宅が競売になった場合、もう自宅を諦めなければならいでしょうか?

今回は自宅が競売になった際の対応について説明します。

 

 

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1 競売の取下げ方法

競売取下げ方法は、競売を申立てた債権者が裁判所に「取下書」を提出するだけです。費用は、1物件につき1,000円です。

しかし、債権者が、競売を取下げるためには、返済方法について債権者の了解を得ることなどが必要になります。

 

2 債権者側の事情

 債権者が競売を申立てる場合に、裁判所に予納金を納めます。東京地裁の場合は、60~200万円が必要です。

 競売の手続きが進むと、この費用が使われます。費用の使途は、裁判所による手続きや、執行官による現況調査費用、評価人による評価費用などに充てられます。

 これらは、実際に手続きが進んでいくことにより発生しますから、手続きがあまり進んでいない段階で早く取下げした方が、債権者の負担は軽く、取下げしやすいと考えられます。

 なお、入札後には、誰かが入札すると、取下げには、入札した方の同意を得る必要がありますから、取下げは困難になります。

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3 取下げに成功した事例

 詳しくは、成功事例http://succest.jp/blog/category/をご覧いただきたいのですが、

・任意売却について金融機関の同意を得た

・返済方法について金融機関と交渉した

・債務者の状況について金融機関に説明して納得してもらった

 など、弁護士の交渉によって競売取下げに成功しております

 競売通知が届いても慌てずに、まずは法律の専門家である弁護士に相談してください。

 

まとめ ポイントはなるべく早く動くこと

ローンを滞納している場合、放っておくといつ競売にかけられるかわかりません。また、競売申立後も、早く対処すれば取下げに成功する可能性があります。

ローン返済にお困りになったら、すぐに弁護士に相談することが肝要です。

 

 

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