【第3回】離婚後、ローンの支払いが困難になった

住宅ローンを組んで自宅を購入したご夫婦が、離婚することになった場合にローンの支払いをどうするかが問題になります。

 自宅の購入時には、夫婦で協力してローンを支払っていくつもりでも、離婚することになると引き続き二人で協力してローンを支払っていくことは当然難しくなります。夫婦の関係が修復できず、離婚が決定的となってもローンの整理に悩んで離婚に踏み切れないということになると最悪です。

 そこで、以下、ローンをめぐる関係について対処方法を検討しましょう。

 

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1 離婚後も夫がローンを支払い、妻子が居住する場合

ローンの借入人が夫の場合、金融機関との関係では離婚後も夫が引き続きローンを支払うことになります。

しかし、夫は自分が住んでいない自宅のローンを支払い続ける意欲が無くなってしまうか、あるいは、意欲はあっても養育費などを支払うとローンを払うことが出来なくなってしまうことも考えられます。

夫がローンを滞納する事態になると、金融機関は自宅を競売することになります。

 

妻は自宅を守るためには自ら自宅を取得し、ご自身でローンの支払をするのが理想です。

しかし、妻が夫より収入が少ない場合には、金融機関にローンの名義人変更の同意をもらうことは大変難しく、金融機関との交渉をご自身で行うこと自体が難しいと思われます(第1回参照)。

 

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2 自宅の名義が夫と妻の共有の場合

 さて、次は自宅の名義が夫婦共有となっている場合の問題です。離婚後は、夫が退去して、妻子が居住し続ける場合に、夫は自宅を売却してローンを返済しようと考え、妻は住み続けたいと考えるでしょう。

 夫は自宅の所有者の一人として自宅を売却しようとしても、共有者の一人である妻が居住している以上はその処分は大変困難です。

最悪の場合、上記1と同様に金融機関への支払いが滞り競売になることも想定しておく必要があります。

 

 

  夫婦で協力してローンを支払うつもりで購入した自宅に、離婚後も住み続けることはまず難しいでしょう。

たとえ、妻が離婚の条件として、①離婚後は住宅ローンを夫が負担し、妻に負担を求めないこと、②子どもが大学に行くまでの期間夫は妻へ自宅を賃貸することなどを離婚協議書に盛り込んでも、夫がローンの支払いを滞ったとたんに妻も自宅から退去をしなくてはなりません。

 弁護士に離婚の相談をする際には、ローンの処理についても良く相談しなくてはいけません。 

 

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【第2回】自宅の売却を決めたときの具体的なステップ

住宅ローンが返済できなくなったり、離婚などにより自宅を処分することになった場合、まず何をすればよいでしょうか?

今回は自宅の売却を決めたときの具体的なステップを説明します。

 

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ステップ①まずは自宅の現在の価値を確認

まず初めに、自宅の価値、つまり今売却した場合の売却代金を確認しましょう。

ローン残高が自宅の価額を上回る、いわゆるオーバーローンになっている場合は一括返済の資金(ローン残高-売却代金)を確保する必要があるため、まずは自宅を査定し価額を知ることが重要です。

不動産会社に依頼すると、近隣相場や内見結果を踏まえて1~2週間ほどで査定結果を教えてくれます。

また簡易的な方法として、自宅の住所を入力するだけで概算ですが価額を算出してくれるサイトもあります(ご参考:不動産自価ネットhttp://www.rejn.jp/)。

いずれも無料でできるため、まずは査定をしてみましょう。

 

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ステップ②債権者(金融機関)に相談

 査定の結果、自宅の売却代金だけでローンを一括返済できる場合は、査定結果をもって債権者の銀行に相談しましょう。売却代金で一括返済することで同意を得ます。

 一方、自宅の売却代金、あるいは手持ち資金を加えても一括返済できない場合はローンが残ってしまうため、返済方法について金融機関と交渉する必要があります。

金融機関との交渉や調整をご本人が行うのが難しい場合に、不動産会社では金融機関との交渉や調整まで行うことができません。弁護士など代理人として交渉できる専門家に任せるのが安心です。

 

 

ステップ③売却

 金融機関の同意が得られたら、買主を探して実際に売却します。

通常は、売却と金融機関への返済を同時に行います。もしも、買主も銀行からローンを借りて購入する場合は、買主側のローンの実行も同時に行われます。

これらの手続きも、専門家にチェックを任せれば安心です。

 

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まとめ ポイントはなるべく早く動くこと

不動産の価額は時間の経過とともに下がっていきます。またローンを滞納している場合、放っておくといつ競売にかけられるかわかりません。

ローン返済のため自宅を売却することを決めたら、すぐに行動に移すことが肝要です。

 

 

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【よくある質問】不動産の知識がないため不安です

不動産の売却についても当法人がサポートいたしますのでご安心ください。

 

また、ご相談者様には定期的に進捗状況をご報告いたします。

 

そのほかご不明点等ございましたらいつでもご連絡ください。誠心誠意お答え致します。

 

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【よくある質問】不動産が共有名義の場合、問題になりますか?

共有名義の場合、持ち分に応じてその不動産を所有する権利があります。

のため売却する場合は共有者全員の同意がないとできません。

 

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 また、夫婦が共有名義(連帯債務)で住宅ローンを組んだ場合、離婚しても名義変更は困難です。

 

例えば、離婚後、元夫がローンを滞納した場合、元妻に返済請求が行ったり、最悪の場合は競売にかけられるなどといったトラブルが発生する恐れがあります。

 

 

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【よくある質問】抵当権とは何ですか?

抵当権とは、住宅ローンでお金を借りるときに担保として付けるものであり、支払ができなくなったときは抵当権者(金融機関)が家を売り弁済に充てることができる権利のことです。

複数の金融機関でローンを組む場合、抵当権の順番で弁済の優先順位が決まります。

 

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【第1回】ローンのある自宅を売却したい

住宅ローンの返済が終わっていない家を、ローンが返済できなくなったり、離婚のため自宅を処分する必要がある場合に売却を検討することになりますが、次のことをクリアすればローンのある自宅を売却することができます。

 

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1 残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する

 

自宅を購入する際に住宅ローンを組む際に、金融機関は購入する不動産に「抵当権」を設定します。

万が一、住宅ローンが返済できなくなったとき、抵当権を設定してあると金融機関は不動産を競売にかけ債権を回収することができるからです。

通常、抵当権付きの不動産は買い手がつかないため、自宅を売却するには残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。

 

2 オーバーローンの場合は要注意

 

自宅売却とともに抵当権を抹消し売却代金を一括返済に充てることは可能です。

 

しかし不動産(建物)の価額は時間の経過とともに下がっていくため、ローン残高が不動産の価額を上回るオーバーローンの場合は注意が必要です。

 

例えば10年前に3000万円の新築マンションをすべて住宅ローンで購入したとします。

 

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々の返済が苦しくなり、やむなく自宅を売却することになったときローン残高が2500万円なのに対し、マンション価額が2000万円の場合、差額の500万円は借入れや自己資金から用意しなければなりません。  

 

月々の返済が困難な中、まとまった資金を確保するのは極めて難しいでしょう。

このような状況の解決策として、次の『任意売却』という方法があります。

 

3 『任意売却』という解決方法

 

任意売却は、金融機関の同意を得ることで不動産を売却する方法です。

つまり自宅の売却代金だけでローンを一括返済できなくても売却することができます。

 

売却後に残されたローンについては、分割で支払うなど、無理のない返済方法を金融機関と交渉して同意を得ることになります。

 

4 任意売却のポイントは『交渉力』

 

任意売却は金融機関が同意しなければ成り立ちません。任意売却のポイントは金融機関や保証会社との交渉力です。

 

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金融機関とのやりとりは本人もしくは委任を受けた弁護士にしかできませんが、金融業務や不動産業務に馴染みのない本人では限界があるかと思います。

 

これら業務に精通した専門の弁護士に任せるのが安心といえましょう。

 

 

 

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