投稿日時 by succest
一度競売にかけられてしまっても、早期に対処することで競売を止めたり、取下げられる可能性があります。
今回は債権者の事情に着目して、競売取下げのポイントを解説します。
１ 金融機関の内部事情
住宅ローンを滞納し金融機関からの督促を放置していると、金融機関から期限の利益喪失（一括返済）の通知が届きます。一括返済ができないと、住宅ローン保証会社からローンを譲り受けた旨（代位弁済）の通知があり、その後、保証会社は競売申立ての手続きに入ります。
その期間は金融機関によってさまざまですが、早ければ滞納から３か月～半年で代位弁済し、その後１～２か月ほどで競売申立てという先が見受けられます。
つまり金融機関としては後述する競売後の手続きを含めるとおよそ１年以上かけて回収することになります。しかし実際のところ1年以上かけて競売するより物件を売却するなどして早期に回収する方が金融機関にとっても望ましい解決方法なのです。
２ 競売申立て直後ならまだ間に合います
競売を申し立てる場合、債権者は競売にかかる費用の前払いとして予納金（６０万円～２００万円）を裁判所に納める必要があります。
予納金は、主に不動産の現況調査費用等に使われるのですが、この現況調査は競売開始決定通知の２～３か月後に行われます。
つまり競売開始決定通知の直後であれば実質的な費用が発生していませんので、債権者に取下げに応じてもらう交渉が可能です。
以上のように、競売にかけられてしまっても競売開始決定後すぐであれば取下げの可能性は高いです。競売にかけられる前であれ後であれ、ポイントは『早めに対処すること』ですので、まずは専門家の弁護士にお早めにご相談ください。
投稿日時 by succest
ローンの支払いが延滞し、債権者から競売開始決定の通知が届いてしまったら、すぐに専門家にご相談ください。素早く任意売却先を見つけることで、競売を取り下げられる可能性があります。
１ 競売と任意売却のちがい
住宅ローンが払えなくなり競売にかけられると、一般的に市場より安値で売られる傾向があります。
一般の不動産市場ではより広く買い手先を募集し、購入希望者との相対交渉で最終的な価格が決まりますが、競売の場合「いつまでに売る」という時間制限がつきます。
競売は裁判所の手続きですので、市場価格より相当低くても、期限内に入札があった中で最も高値の希望者に売却しなければならず、また落札後に売買価格や引渡し時期を交渉する余地がありません。
２ 競売開始決定されても任意売却できる
競売になると上記のような制約があるため、まずは競売による処分を回避することが重要です。
しかし、競売通知が届いたとしても、競売開始決定の後に、裁判所の手続きとして物件の現況調査や評価書の作成などが行われるため、実際の入札までおよそ半年間かかります。
その間に任意売却先を見つけて、債権者と直接交渉し、競売を取り下げてもらうことができるのです。
３ スピード解決のためにはプロに相談
競売入札まで時間があるといっても、不動産に不慣れな債務者ご自身で期限までに売却先を見つけるのは至難の業です。
債権者は一刻も早く債権を回収したいと思っていますので、納得するような価格や条件の買い手を探し、交渉する必要があります。
不動産の知識や交渉スキルが求められますので、弁護士など任意売却の専門家に相談するのがよいでしょう。
投稿日時 by succest
住宅ローンが返済できなくなって、自宅が競売になった場合、もう自宅を諦めなければならいでしょうか？
今回は自宅が競売になった際の対応について説明します。
１ 競売の取下げ方法
競売取下げ方法は、競売を申立てた債権者が裁判所に「取下書」を提出するだけです。費用は、１物件につき１,０００円です。
しかし、債権者が、競売を取下げるためには、返済方法について債権者の了解を得ることなどが必要になります。
２ 債権者側の事情
債権者が競売を申立てる場合に、裁判所に予納金を納めます。東京地裁の場合は、６０～２００万円が必要です。
競売の手続きが進むと、この費用が使われます。費用の使途は、裁判所による手続きや、執行官による現況調査費用、評価人による評価費用などに充てられます。
これらは、実際に手続きが進んでいくことにより発生しますから、手続きがあまり進んでいない段階で早く取下げした方が、債権者の負担は軽く、取下げしやすいと考えられます。
なお、入札後には、誰かが入札すると、取下げには、入札した方の同意を得る必要がありますから、取下げは困難になります。
３ 取下げに成功した事例
・任意売却について金融機関の同意を得た
・返済方法について金融機関と交渉した
・債務者の状況について金融機関に説明して納得してもらった
など、弁護士の交渉によって競売取下げに成功しております。
競売通知が届いても慌てずに、まずは法律の専門家である弁護士に相談してください。
まとめ ポイントはなるべく早く動くこと
ローンを滞納している場合、放っておくといつ競売にかけられるかわかりません。また、競売申立後も、早く対処すれば取下げに成功する可能性があります。
ローン返済にお困りになったら、すぐに弁護士に相談することが肝要です。
投稿日時 by succest
住宅ローンを組んで自宅を購入したご夫婦が、離婚することになった場合にローンの支払いをどうするかが問題になります。
自宅の購入時には、夫婦で協力してローンを支払っていくつもりでも、離婚することになると引き続き二人で協力してローンを支払っていくことは当然難しくなります。夫婦の関係が修復できず、離婚が決定的となってもローンの整理に悩んで離婚に踏み切れないということになると最悪です。
そこで、以下、ローンをめぐる関係について対処方法を検討しましょう。
１ 離婚後も夫がローンを支払い、妻子が居住する場合
ローンの借入人が夫の場合、金融機関との関係では離婚後も夫が引き続きローンを支払うことになります。
しかし、夫は自分が住んでいない自宅のローンを支払い続ける意欲が無くなってしまうか、あるいは、意欲はあっても養育費などを支払うとローンを払うことが出来なくなってしまうことも考えられます。
夫がローンを滞納する事態になると、金融機関は自宅を競売することになります。
妻は自宅を守るためには自ら自宅を取得し、ご自身でローンの支払をするのが理想です。
しかし、妻が夫より収入が少ない場合には、金融機関にローンの名義人変更の同意をもらうことは大変難しく、金融機関との交渉をご自身で行うこと自体が難しいと思われます（第１回参照）。
２ 自宅の名義が夫と妻の共有の場合
さて、次は自宅の名義が夫婦共有となっている場合の問題です。離婚後は、夫が退去して、妻子が居住し続ける場合に、夫は自宅を売却してローンを返済しようと考え、妻は住み続けたいと考えるでしょう。
夫は自宅の所有者の一人として自宅を売却しようとしても、共有者の一人である妻が居住している以上はその処分は大変困難です。
最悪の場合、上記１と同様に金融機関への支払いが滞り競売になることも想定しておく必要があります。
夫婦で協力してローンを支払うつもりで購入した自宅に、離婚後も住み続けることはまず難しいでしょう。
たとえ、妻が離婚の条件として、①離婚後は住宅ローンを夫が負担し、妻に負担を求めないこと、②子どもが大学に行くまでの期間夫は妻へ自宅を賃貸することなどを離婚協議書に盛り込んでも、夫がローンの支払いを滞ったとたんに妻も自宅から退去をしなくてはなりません。
弁護士に離婚の相談をする際には、ローンの処理についても良く相談しなくてはいけません。
投稿日時 by succest
住宅ローンが返済できなくなったり、離婚などにより自宅を処分することになった場合、まず何をすればよいでしょうか？
今回は自宅の売却を決めたときの具体的なステップを説明します。
ステップ①まずは自宅の現在の価値を確認
まず初めに、自宅の価値、つまり今売却した場合の売却代金を確認しましょう。
ローン残高が自宅の価額を上回る、いわゆるオーバーローンになっている場合は一括返済の資金（ローン残高－売却代金）を確保する必要があるため、まずは自宅を査定し価額を知ることが重要です。
不動産会社に依頼すると、近隣相場や内見結果を踏まえて1～２週間ほどで査定結果を教えてくれます。
また簡易的な方法として、自宅の住所を入力するだけで概算ですが価額を算出してくれるサイトもあります（ご参考：不動産自価ネットhttp://www.rejn.jp/）。
いずれも無料でできるため、まずは査定をしてみましょう。
ステップ②債権者（金融機関）に相談
査定の結果、自宅の売却代金だけでローンを一括返済できる場合は、査定結果をもって債権者の銀行に相談しましょう。売却代金で一括返済することで同意を得ます。
一方、自宅の売却代金、あるいは手持ち資金を加えても一括返済できない場合はローンが残ってしまうため、返済方法について金融機関と交渉する必要があります。
金融機関との交渉や調整をご本人が行うのが難しい場合に、不動産会社では金融機関との交渉や調整まで行うことができません。弁護士など代理人として交渉できる専門家に任せるのが安心です。
ステップ③売却
金融機関の同意が得られたら、買主を探して実際に売却します。
通常は、売却と金融機関への返済を同時に行います。もしも、買主も銀行からローンを借りて購入する場合は、買主側のローンの実行も同時に行われます。
これらの手続きも、専門家にチェックを任せれば安心です。
まとめ ポイントはなるべく早く動くこと
不動産の価額は時間の経過とともに下がっていきます。またローンを滞納している場合、放っておくといつ競売にかけられるかわかりません。
ローン返済のため自宅を売却することを決めたら、すぐに行動に移すことが肝要です。
投稿日時 by succest
住宅ローンの返済が終わっていない家を、ローンが返済できなくなったり、離婚のため自宅を処分する必要がある場合に売却を検討することになりますが、次のことをクリアすればローンのある自宅を売却することができます。
１ 残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する
自宅を購入する際に住宅ローンを組む際に、金融機関は購入する不動産に「抵当権」を設定します。
万が一、住宅ローンが返済できなくなったとき、抵当権を設定してあると金融機関は不動産を競売にかけ債権を回収することができるからです。
通常、抵当権付きの不動産は買い手がつかないため、自宅を売却するには残っているローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
２ オーバーローンの場合は要注意
自宅売却とともに抵当権を抹消し売却代金を一括返済に充てることは可能です。
しかし不動産（建物）の価額は時間の経過とともに下がっていくため、ローン残高が不動産の価額を上回るオーバーローンの場合は注意が必要です。
例えば10年前に3000万円の新築マンションをすべて住宅ローンで購入したとします。
月々の返済が苦しくなり、やむなく自宅を売却することになったときローン残高が2500万円なのに対し、マンション価額が2000万円の場合、差額の500万円は借入れや自己資金から用意しなければなりません。
月々の返済が困難な中、まとまった資金を確保するのは極めて難しいでしょう。
このような状況の解決策として、次の『任意売却』という方法があります。
３ 『任意売却』という解決方法
任意売却は、金融機関の同意を得ることで不動産を売却する方法です。
つまり自宅の売却代金だけでローンを一括返済できなくても売却することができます。
売却後に残されたローンについては、分割で支払うなど、無理のない返済方法を金融機関と交渉して同意を得ることになります。
４ 任意売却のポイントは『交渉力』
任意売却は金融機関が同意しなければ成り立ちません。任意売却のポイントは金融機関や保証会社との交渉力です。
金融機関とのやりとりは本人もしくは委任を受けた弁護士にしかできませんが、金融業務や不動産業務に馴染みのない本人では限界があるかと思います。
これら業務に精通した専門の弁護士に任せるのが安心といえましょう。
